FM-Gutachten fürs Berliner Schloss denkt voraus
Das Berliner Schloss wird unter der Bauherrenschaft der Stiftung Berliner Schloss - Humboldtforum in seinen historischen Strukturen neu aufgebaut. Im Juli 2002 stimmten die Abgeordneten des Deutschen Bundestags der Wiedererrichtung der Barockfassaden auf der Nord-, West- und Südseite sowie im Schlüterhof mit großer Mehrheit zu. Für den Neubau mit Orientierung an der Stereometrie des Berliner Schlosses ist ein Kostenrahmen in Höhe von 552 Mio. Euro vorgegeben.
Die Immobilie soll ein Ort des Dialogs und des Austauschs der Weltkulturen sein. Die Nutzer des Gebäudes werden vielfältig sein: Neben der Stiftung Berliner Schloss - Humboldtforum, dem Eigentümer und Betreiber des Gebäudes, steht das Gebäude zukünftig den Staatlichen Museen zu Berlin, der Zentral- und Landesbibliothek sowie der Humboldt Universität zur Verfügung. Eine Hauptnutzfläche von rund 30.000 m2 kann für Objekte und Literatur sowie für den wissenschaftlichen Austausch genutzt werden. Die Vermittlungstätigkeit der Museen und Bibliotheken wird durch ein reichhaltiges Angebot künstlerischer Darbietungen, Film- und Tonvorführungen multimedial ergänzt.
Viele Ansprüche an das Objekt
Zusätzlich zu den Ausstellungs- und Bibliotheksflächen ist ein weitläufiger Veranstaltungs- und Begegnungsbereich geplant. Gastronomie und Shopping sind ebenfalls vorgesehen.
Franco Stella gewann 2008 den internationalen Architekturwettbewerb. Die Vorplanung unter Verantwortung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung wurde Anfang 2010 abgeschlossen. Dazu gehört ein FM-Gutachten des Züricher Beratungshauses pom+ International, das hierzulande mit Büros in der Hauptstadt sowie in Frankfurt am Main ansässig ist.
Das Gutachten prüft einerseits die Gebäudebewirtschaftung und die später anfallenden Nutzungskosten und analysiert andererseits die Anforderungen der Nutzer. Die zukünftigen Ansprüche an das Objekt sind vielfältig: Die Agora wird Schauplatz diverser, zum Teil parallel stattfindender kultureller Veranstaltungen sein. Daneben muss der Tagesbetrieb ungestört abgewickelt werden können. Die Infrastruktur muss für kurzfristige Spitzenlasten ausgelegt werden, in denen es gilt, die Ströme der Veranstaltungs- und Tagesbesucher möglichst ohne gegenseitige Beeinträchtigung durch das Gebäude zu leiten.
In einem ersten Schritt wurden daher die Nutzeranforderungen zusammengestellt und ein ganzheitliches Anforderungsprofil an das Berliner Schloss - Humboldtforum definiert. Anschließend wurde das FM-Konzept entwickelt, das den gesamten Gebäudebetrieb betrachtete. Bei der Überprüfung der Flächen und Funktionen spielten beispielsweise Flächenbenchmarks in Bezug auf die Nutzungs-, Verkehrs- und Funktionsflächen eine Rolle, untersucht wurde aber auch der notwendige Bedarf an Sanitär- oder Lagerflächen. Die zahlreichen Veranstaltungen, die dort zukünftig stattfinden sollen, der Gastronomiebereich und die Einzelhandelsflächen erfordern höhere Lagerkapazitäten, dazu kommen Rüstflächen der Gastronomie und natürlich Sozialräume.
Rollenmodell der Bewirtschaftung
Personenströme und Betriebslogistik wurden mit dem von Marion Peyinghaus und Simon Caspar verantworteten Gutachten einerseits im Hinblick auf die Wegeführung von Tages- und Veranstaltungsbesuchern betrachtet. Andererseits zeigte das Konzept die Warenströme und deren Transport zum Zielort im Gebäude auf. "Eine besondere Herausforderung sind die Sicherheitsanforderungen, die in einzelnen Gebäudezonen die Zugänglichkeit erschweren", erklären die Projektverantwortlichen. Grundlegende Fragestellungen wie die Größe der Aufzugsmasse oder die Belastungen der Decken seien ebenfalls analysiert worden.
Ein weiterer wichtiger Themenbereich im FM-Konzept sind die Veranstaltungslogistik und Technik. "In Bezug auf die Technik stand die Frage im Vordergrund, ob die Infrastruktur gekauft oder zugemietet werden soll", berichtet Peyinghaus. Aufgrund der vielfältigen Veranstaltungsarten sei es wichtig, eine "maximale Flexibilität bei angemessenen Kosten" zu erreichen.
Das Duo erwähnt noch einen anderen Baustein des Gutachtens: "ein erstes Rollenmodell". Dieses zeigt auf, wie die spätere Gebäudebewirtschaftung aussehen könnte. "Ein zugehöriges Prozessmodell analysiert die Tätigkeiten aller Beteiligten." Das Tätigkeitsprofil reicht von strategischen und steuernden Leistungen bis zu Leistungen im operativen Gebäudemanagement wie Wartung, Reinigung oder Sicherheitsdienste.
Der Reinigung sowie der Ver- und Entsorgung wurden im FM-Konzept besondere Beachtung geschenkt. Die Höhe der Räume im Foyer und in den Obergeschossen sowie die Fassadenflächen in den Innenhöfen erfordern beispielsweise besondere Transportmittel: Leichte Fahrzeuge sind durch ihre spezielle Konstruktion langsamer, bei stabilen Hebe-Fahrzeugen, die in den Reinigungsprozessen ein höheres Tempo erreichen, ist hingegen die Gewichtsbelastung höher. Also? "Um eine optimale Lösung zu finden, wurde die Aufstellzeit der Fahrzeuge dem Gewicht gegenübergestellt und je nach Gebäudesituation ausgewählt."
Der Entsorgungsbedarf wird in der Betriebsphase hoch sein. Die zentrale Entsorgungsstation im Untergeschoss sowie die Anordnung der dezentralen Entsorgungsräume in den Nutzereinheiten wurden im Detail untersucht. "Die beste Lösung sieht Presscontainer vor, die eine zusätzliche Rangierfläche zum Abtransport benötigen. Auch Kühlräume zur Lagerung von Speiseresten und deren Anordnung im Gebäude wurden unter dem Thema Entsorgung diskutiert."
Den Gesamtnutzen erhöhen
Die Betriebskosten können nur dann reduziert werden, wenn klar ist, wie hoch sie ausfallen werden. Das FM-Konzept von pom+ schätzte deshalb die Unterhaltskosten auf Basis der definierten Leistungen und der Gebäudekennzahlen. Parallel wurde die Anzahl der für den Gebäudebetrieb notwendigen Mitarbeiter berechnet. Dabei stand eine Frage im Mittelpunkt: Welche Leistungen werden intern und welche durch einen externen Anbieter erbracht? So viel steht fest: Getroffen werden die Outsourcing-Entscheidungen aufgrund von Kosten- und Qualitätskriterien.
Das FM-Konzept identifiziert einerseits Verbesserungspotenziale und zeigt konkrete Lösungen auf. Andererseits optimiert es die Funktion des Gebäudes, indem es Themenstellungen wie die Anordnung der Reinigungsräume oder der Cateringflächen aufgreift. "Wichtig ist der Gesamtzusammenhang: Optimierung der Betriebskosten, Steigerung der Gebäudequalität und Sicherstellung der Nutzeranforderungen." Darauf beharren Peyinghaus und Caspar.
Quelle: von Albert Engelhardt - Immobilien-Zeitung
Link: http://www.immobilien-zeitung.de/113866/fm-gutachten-fuers-berliner-schloss-denkt-voraus
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